BFH äußert sich zum Beginn der Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers

Nach Ansicht des BFH beginnt die sachliche Gewerbesteuerpflicht eines gewerblichen Grundstückshändlers frühestens mit dem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags über eine erste Immobilie, da er erst hierdurch in die Lage versetzt wird, seine Leistung am Markt anzubieten.

Im Streitfall war die Klägerin als gewerbliche Grundstückshändlerin tätig. Die Gesellschaft wurde bereits im Jahr 2011 gegründet, einen ersten Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks schloss sie jedoch erst im Juni 2012 ab. Bis dahin beschränkte sich die Geschäftstätigkeit der Klägerin auf die Emission von Genussrechten. Das Wirtschaftsjahr der Klägerin läuft vom 1. Juni bis 31. Mai eines jeden Jahres. Streitig war zwischen den Parteien, ob im Wirtschaftsjahr 2011/2012 bereits eine sachliche Gewerbesteuer-Pflicht bestand und getätigte Aufwendungen zu einem vortragsfähigen Gewerbeverlust führen.


In der Gewerbesteuererklärung für das Wirtschaftsjahr 2011/2012 erklärte die Klägerin einen Gewerbeverlust, der im Wesentlichen auf Druck- und Prospektkosten, Aufwendungen für Genussrechtsemissionen und Projektaufbereitung, Verkaufsprovisionen und Vertriebskosten beruhte. Das Finanzamt erkannte den erklärten Verlust nicht an, da die Akquisitionstätigkeiten noch keine Gewerbesteuerpflicht begründen würden. Die Feststellung eines Gewerbeverlustes sei daher ausgeschlossen.


Der nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage wurde vom Finanzgericht stattgegeben. Nach Auffassung des Finanzgerichts habe die Klägerin mit der Beauftragung des Maklerbüros, den Kaufvertragsverhandlungen und der Beauftragung des Notars im Mai 2012 bereits Tätigkeiten unternommen, die objektiv erkennbar auf die Vorbereitung der Grundstücksgeschäfte gerichtet gewesen seien. Sie sei daher bereits im Wirtschaftsjahr 2011/2012 gewerbesteuerpflichtig gewesen.


Dieser Auffassung widerspricht der BFH. Maßgebend für den Beginn des Gewerbebetriebs i. S. des § 2 Abs. 1 GewStG sei der Beginn der werbenden Tätigkeit. Davon abzugrenzen seien die bloßen, gewerbesteuerrechtlich noch unbeachtlichen Vorbereitungshandlungen. Was als werbende Tätigkeit anzusehen ist, richte sich nach dem von der Gesellschaft verfolgten Gegenstand ihrer Tätigkeit. Für den Beginn der werbenden Tätigkeit sei entscheidend, wann die Voraussetzungen für die erforderliche Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr tatsächlich erfüllt seien. Ein gewerblicher Grundstückshändler nehme seine werbende Tätigkeit frühestens mit der Anschaffung der ersten Immobilie, d. h. mit dem (wirksamen) Abschluss eines entsprechenden Kaufvertrags auf. Erst zu diesem Zeitpunkt werde er in die Lage versetzt, seine Leistung am Markt anzubieten. Entscheidend sei nicht der Beginn des Erwerbsprozesses, sondern dessen Ende, welches durch den Abschluss des Kaufvertrags markiert werde. Die im streitigen Wirtschaftsjahr verzinsliche Anlage des eingezahlten Genussrechts stelle keine eigenständige werbende Tätigkeit dar. Dies unterscheide den gewerblichen Grundstückshändler von der gewerblich geprägten vermögensverwaltenden Personalgesellschaft. Für den Beginn des Gewerbebetriebs einer solchen Gesellschaft sei zwar grundsätzlich auf die Aufnahme der vermögensverwaltenden Tätigkeit abzustellen. Sei eine Personengesellschaft allerdings zu dem Zweck gegründet worden, eine originär gewerbliche Tätigkeit zu entfalten, beginne der Gewerbebetrieb nicht allein wegen der in der Vorbereitungsphase der originär gewerblichen Tätigkeit üblicherweise anfallenden, vermögensverwaltenden Tätigkeiten bereits mit deren Aufnahme.

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