Geplante Änderung der Grundbesitzbewertung zum 1. Januar 2023

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 soll auch das Bewertungsgesetz im Hinblick auf die Bewertung von Immobilien angepasst werden. Dies erfolgt durch umfangreiche Änderungen im Bereich des Ertragswertverfahrens bzw. des Sachwertverfahrens.

Die Regelungen für die steuerliche Bewertung von bebauten Grundstücken im Bereich der Erbschaft- und Schenkungssteuer sollen an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und damit an die aktuellen Verkehrswerte angepasst werden.

Änderungen im Sach- und Ertragswertverfahren

Im Rahmen der Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer setzt das Finanzamt den Wert des Grundbesitzes im Wege des Vergleichs-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens fest. Insbesondere beim Ertragswert- und beim Sachwertverfahren kommt es nun zu relevanten Änderungen.

Bei der Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren kommt es zur Änderung bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten. Statt der bisherigen pauschalen Ermittlung auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten nun auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Außerdem werden die pauschalen Liegenschaftszinssätze herabgesetzt.

Im Rahmen des Sachwertverfahrens wird die bisherige Ermittlung des Gebäudesachwerts angepasst. Neben dem zu berücksichtigenden Baupreisindex kommen nun ein Regionalfaktor sowie ein Alterswertminderungsfaktor hinzu. Außerdem ist eine Erhöhung der bisher angesetzten gesetzlichen Sachwertfaktoren vorgesehen. Ebenfalls geändert wird die Gesamtnutzungsdauer insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Hier wird die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre erhöht.

Höhere Immobilienwerte

Die geplanten Änderungen werden die Bewertung von Immobilien deutlich verändern. Bereits durch die in vielen Regionen steigenden Bodenrichtwerte war mit einer deutlichen Erhöhung der Immobilienwerte zu rechnen. Durch die Neuregelungen im Bewertungsgesetz ist zu erwarten, dass die so ermittelten Grundbesitzwerte deutlich über den bisherigen Werten liegen. Allerdings ist eine genaue Berechnung der Wertsteigerung zum jetzigen Zeitpunkt noch schwer möglich.

Wertermittlung durch Sachverständige

Es besteht auch weiterhin die Möglichkeit für den Steuerpflichtigen, dem Finanzamt nachzuweisen, dass der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt nach den Vorschriften des BewG ermittelte Wert. Zum Nachweis ist ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen erforderlich. Bei der Wertermittlung durch den Gutachter ist die ImmoWertV zwar nicht zwingend anzuwenden, im Rahmen des „Grundsatzes der Modellkonformität“ aber zu beachten. Auch hier ist also mit höheren Werten zu rechnen.

Auswirkungen für die Praxis

Bestehen bereits konkrete Pläne für die Übertragungen von Grundstücken, sollte ggf. eine Schenkung noch im Jahr 2022 in Betracht gezogen werden. Es gilt hier jedoch alle Aspekte zu berücksichtigen, so dass keine übereilten Entscheidungen getroffen werden sollten.


Haben Sie entsprechende Pläne oder Fragen zu den anstehenden Änderungen? Wenden Sie sich gerne an Ihren RSM-Ansprechpartner. Unsere Kolleginnen und Kollegen helfen Ihnen bei allen auftretenden Fragen weiter.

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