Grundsteuerreform: Zum Jahresanfang geht es los

Bereits im Jahr 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die der Grundsteuer zugrunde liegende Bewertung nach veralteten Einheitswerten als verfassungswidrig eingestuft.

Der Gesetzgeber wurde daraufhin aktiv und so hat am 8. November 2019 der Bundesrat einer Reform der Grundsteuer zugestimmt. Betroffen von der Grundsteuerreform sind fast 36 Millionen bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in Deutschland. Los geht es mit der Neubewertung ab Mitte 2022. Es kommt auf die Finanzämter viel Arbeit zu. Auch die Grundstückseigentümer sollten frühzeitig die notwendigen Unterlagen beschaffen oder erstellen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die bisherigen Einheitswerte dürfen ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr als Berechnungsgrundlage herangezogen werden.
  • Stichtag für die Neubewertung ist der 1. Januar 2022. Mit der Abgabe der Feststellungserklärungen soll zum 1. Juli 2022 begonnen werden.
  • Die Bewertungskriterien werden grundlegend geändert.
  • Neben dem Bundesmodell, von dem acht Länder Gebrauch gemacht haben, gibt es über eine Öffnungsklausel unterschiedliche länderspezifische Modelle.
  • Die Grundsteuerreform soll für die Gemeinden einkommensneutral sein. Für den einzelnen Steuerpflichtigen können sich jedoch Änderungen ergeben.

Die Grundsteuerarten

Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, muss Grundsteuer zahlen. Neben der Gewerbesteuer zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden. Bisher waren vor allem die Grundsteuer A für Agrarflächen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Flächen von Bedeutung.


Bei der Grundsteuer A werden alle Wirtschaftsgüter erfasst, die dem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dauerhaft zu dienen bestimmt sind. Dazu zählt bis 2024 neben dem Wirtschaftsteil auch noch der Wohnteil. Der Wirtschaftswert wird auf der Grundlage der Ertragsfähigkeit ermittelt. Hierzu wird das Achtzehnfache des Reinertrags angesetzt, der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften erzielbar ist. Der Wohnungswert wird nach den Vorschriften für die Bewertung der Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren ermittelt und dann um 15 % gekürzt. Ab dem 1. Januar 2025 gehört der Wohnteil nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern zum Grundvermögen. Die Bewertung erfolgt dann mit der Bundeslösung nach dem Eigentümerprinzip durch standardisierte Bewertung der Flächen und Hofstellen auf Basis des Liegenschaftskatasters mit einem typisierten Ertragswert.


Die Grundsteuer B gilt für alle Grundstücke, die nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören. Hierunter fallen unter anderem unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, die zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen, gemischt genutzte Grundstücke, die teils gewerblichen oder öffentlichen Zwecken, teils Wohnzwecken dienen, und auch Geschäftsgrundstücke, die zu mehr als 80 %. gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Grundstücke werden mit dem Einheitswert angesetzt, bebaute Grundstücke werden nach dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren bewertet. Ab 2025 ändert sich hier die Bewertung grundlegend. Im Bundesmodell werden unbebaute Grundstücke durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert bewertet. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke das Sachwertverfahren.


Neu hinzu kommt die Grundsteuer C. Um einem Mangel an Bauplätzen entgegenzuwirken, dürfen Städte und Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Die Grundstücke und ihre Lage müssen in einer Karte ausgewiesen und durch Allgemeinverfügung bekannt gegeben werden.

Das Grundsteuermodell des Bundes

Die wichtigste Änderung bei der Ermittlung der Werte hat die Grundsteuer B erfahren. Die Grundsteuer wird im sog. „Bundesmodell“ auch zukünftig in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:


Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer


Zum Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich zu den aktuell genutzten Einheitswerten entstanden sind, wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,34 ‰ gesenkt. Sollte sich das Grundsteueraufkommen durch die neuen Berechnungen für die Kommunen ändern, können diese die Hebesätze anpassen. Ziel ist es, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich jedoch die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer ändern.

Ermittlung des Grundsteuerwerts

Im ersten Schritt wird der Grundsteuerwert ermittelt. Relevant für die Feststellung des Grundsteuerwerts sind unterschiedliche Faktoren, abhängig davon, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück, ein Wohnhaus oder ein gewerblich genutztes Gebäude handelt. Für bebaute Grundstücke werden ein Wert für das Gebäude und ein Bodenwert für das Grundstück ermittelt. Diese beiden Faktoren ergeben dann den Grundsteuerwert.  


Zur Bewertung der Gebäude sind zwei Verfahren vorgesehen:


Das Ertragswertverfahren ist für Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Wohnung und Wohneigentümer relevant. Beim Ertragswertverfahren wird zunächst die Nettokaltmiete ermittelt und anschließend mit einem Vervielfältiger multipliziert. Die Nettokaltmiete wird aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts abgeleitet, der an die durchschnittlichen Nettokaltmieten anknüpft. Um Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Gemeinden zu erfassen, werden Zu- und Abschläge entsprechend den Mietniveaustufen gemacht. Innerhalb einer Stadt oder Gemeinde sind die Mieten jedoch einheitlich festgesetzt. Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG in Verbindung mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie zum Beispiel Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Überalterung werden bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt.


Für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke wird ausschließlich ein vereinfachtes Sachwertverfahren angewendet. Dabei erfolgt die Wertermittlung für Grund und Boden und das Gebäude gesondert. Der Bodenwert ist mit dem Wert für ein unbebautes Grundstück anzusetzen. Dieser ermittelt sich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Bei der Ermittlung des Gebäudewerts ist von den Normalherstellungskosten auszugehen. Diese werden nach Maßgabe der zum Hauptfeststellungszeitpunkt einschlägigen Baupreisindizes angepasst. Außerdem sind Wertminderungen wegen des Alters des Gebäudes zu berücksichtigen. Der so ermittelte Wert ist an die örtlichen Gegebenheiten anzupassen.


In einem weiteren Schritt wird ein abgezinster Bodenwert ermittelt. Die Bodenrichtwerte sollen für alle Länder über ein spezielles System abrufbar sein. Der Abzinsungsfaktor ergibt sich aus einer Anlage zum BewG.

Öffnungsklausel für individuelle Ländermodelle

Im Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist die Befugnis der Bundesländer, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen. Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten.  


Vielen Bundesländern erschien das Bundesmodell angesichts der komplexen Berechnungen zu umständlich. Auch hinsichtlich des ermittelten Werts bestehen Bedenken. Durch die mehrfachen Typisierungen haben die Grundsteuerwerte mit den tatsächlichen Verkehrswerten nichts mehr zu tun und vor allem die Wertunterschiede zwischen den Grundstücken werden nicht realitätsgerecht abgebildet.


Bislang haben sieben Bundesländer von der Möglichkeit eines eigenen Ländermodells für Grundvermögen Gebrauch gemacht: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen. Von Bayern wurde ein reines Flächenmodell vorgeschlagen. Die Grundsteuer sei ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur durch die Nutzung des Grundstücks. Die Flächen des Bodens und des Gebäudes seien aber ein guter Indikator für die Nutzung des Grundstücks. Viele Länder orientieren sich an dem von Bayern genutzten Flächenmodell, haben jedoch Modifikationen vorgenommen.

Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell

Baden-Württemberg hat bereits am 4. November 2020 von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Gesetz verabschiedet. Grundlage für das „modifizierte Bodenwertmodell“ ist der aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelte Bodenwert. Dieser wird mit der Steuermesszahl multipliziert, die grundsätzlich bei 1,3 ‰ liegt. Der so ermittelte Grundsteuerwert wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Die Art der Bebauung spielt grundsätzlich keine Rolle. Mit einer Ausnahme: Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag in Höhe von 30 % bei der Steuermesszahl.

Bayern: Flächenmodell

In Bayern hat man sich für ein „reines Flächenmodell“ entschieden. Danach spielen bei der Berechnung der Grundsteuer der Wert des Grundstücks und des Gebäudes keine Rolle, es kommt lediglich auf die Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie deren Nutzung an. Die Flächen werden mit der jeweiligen Äquivalenzzahl multipliziert. Diese beträgt 4 Cent pro Quadratmeter Grundstücksfläche und 50 Cent pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Dieser Betrag wird dann mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.

Hamburg: Wohnlagenmodell

Hamburg setzt in seinem Grundsteuermodell das sogenannte „Wohnlagenmodell“ um. Dieses ist ähnlich zum Flächenmodell in Bayern. Es bezieht neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie mit ein. Diese wird über die Grundsteuermesszahl berücksichtigt. Eingeteilt werden die Grundstücke in „normale“ und „gute“ Wohnlagen. Der ermittelte Betrag wird dann mit dem Hebesatz multipliziert.

Hessen: Flächen-Faktor-Modell

Hessen hat sich für das sogenannte „Flächen-Faktor-Verfahren“ entschieden. Grundlage ist auch hier das bayrische Flächenmodell. Dieses wird durch einen lagebezogenen Faktor ergänzt. Dieser Lageindikator umfasst das Verhältnis des Bodenrichtwerts (Zonenwert) zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde. Die Bodenrichtwerte und Durchschnittswerte werden von der Katasterverwaltung geliefert. Der sich so ergebende Steuermessbetrag wird zur Ermittlung der Grundsteuer mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert. Das Gesetzgebungsverfahren in Hessen läuft noch.

Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

In Niedersachsen hat man sich für ein „Flächen-Lage-Modell“ entschieden, das dem hessischen Modell ähnelt. Die Grundsteuer wird anhand der Fläche bemessen, allerdings ergänzt um den wertbildenden Faktor der Lage. Die Lage wird in „durchschnittlich", „besser" oder „schlechter" – innerhalb der Kommunen eingeteilt werden. Als Indikator für die Lage sollen die vorhandenen Bodenrichtwerte für das jeweilige Grundstück genutzt werden. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird dann mit dem Gemeindedurchschnitt verglichen. Der so ermittelte Grundsteuermessbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.

Saarland und Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen

Das Saarland und Sachsen haben sich grundsätzlich für die Anwendung des Bundesmodells entschieden. In beiden Ländern werden jedoch eigene Steuermesszahlen festgelegt. Für unbebaute Grundstücke und Wohngrundstücke in Sachsen wird die Steuermesszahl bei 0,36 ‰ liegen, für Geschäftsgrundstücke bei 0,72 ‰. Im Saarland sollen die Steuermesszahlen 0,34 ‰ für bebaute Grundstücke und 0,64 ‰ für unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke betragen. So soll die Mehrbelastung des Wohnens verhindert werden.

Rheinland-Pfalz: Entscheidung offen

In Rheinland-Pfalz gibt es noch keine Einigung über ein eigenes Modell. Die aktuelle Regierung möchte am Bundesmodell festhalten, die Opposition hat einen eigenen Entwurf eingebracht. Dieser wurde zur weiteren Beratung an den federführenden Haushalts- und Finanzausschuss und an den Rechtsausschuss überwiesen.

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen: Bundesmodell

Die genannten Bundesländer haben sich für die Übernahme des Bundesmodells entschieden. Dabei setzten Berlin, Brandenburg, Bremen, Sachsen-Anhalt und Thüringen von Anfang an auf das Bundesgesetz zur Grundsteuerreform, während in Nordrhein-Westfalen und in Schleswig-Holstein um eigene Modelle gerungen wurde.

Verfahren zur Erhebung der Daten

Die erste Hauptfeststellung wird auf den 1. Januar 2022 durchgeführt, danach erfolgt eine Neufeststellung alle sieben Jahre. Im Moment ist vorgesehen, dass die Finanzämter die Aufforderung zur Abgabe der Erklärungen im ersten Halbjahr 2022 verschicken. Danach haben die Grundstückseigentümer mindestens einen Monat Zeit, die entsprechende Erklärung abzugeben. Ab Juli 2022 stehen die entsprechenden Formulare auf dem ELSTER Portal der Finanzverwaltung zur Verfügung. Die Anforderung an die abzugebenden Daten unterscheiden sich dabei nach den verschiedenen Bundesländern. Sobald das Finanzamt den Grundsteuerwert ermittelt hat, wird ein entsprechender Feststellungsbescheid versandt. Dieser informiert den Grundstückseigentümer zunächst über die zugrundeliegende Wertermittlung. Ab dem 1. Januar 2025 werden dann von den Städten und Gemeinden die neuen Grundsteuerbescheide verschickt.
 

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