Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes: Was sich wann ändert

Am 7. Mai 2021 hat der Bundesrat der Reform der Grunderwerbsteuer zugestimmt. Vorausgegangen war ein bereits im Juli 2019 begonnenes Gesetzgebungsverfahren. Nach langem Stillstand hatte der Finanzausschuss des Bundestags seine Beratungen am 14. April 2021 abgeschlossen. Damit kann das Gesetz für viele überraschend noch in dieser Legislaturperiode zum 1. Juli 2021 in Kraft treten.

Verschärfung bei der Änderung des Gesellschafterbestands von Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften

Ein wesentlicher Punkt im neuen Grunderwerbsteuergesetz ist die Verschärfung der Regelung für Anteilsübertragungen von grundbesitzhaltenden Gesellschaften. Bislang konnte durch eine entsprechende Beteiligungsstrukturierung der Anfall von Grunderwerbsteuer unter Umständen vermieden werden.

Nach bisheriger Rechtslage löst die Änderung des Gesellschafterbestandes von grundbesitzhaltenden Personengesellschaften von mindestens 90 Prozent innerhalb von fünf Jahren Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Ferner ist die sog. Vereinigung von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft in der Hand eines Erwerbers steuerbar (§ 1 Abs. 3, 3a GrEStG).

Zum 1. Juli 2021 werden die oben genannten Grenzen auf 90 Prozent gesenkt. Außerdem wird die Haltefrist bei Personengesellschaftsanteilen von fünf auf zehn Jahre ausgeweitet. Beteiligungsstrukturierungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen werden damit zwar nicht verboten, aber doch erschwert.

Die Neuerungen gelten grundsätzlich erst für Anteilserwerbe ab dem 1. Juli 2021. Entscheidendes Datum ist dabei das dingliche Rechtsgeschäft (Closing). Es gibt jedoch zahlreiche Übergangsregelungen hinsichtlich der Haltefristen und des Status als Altgesellschafter und der Berücksichtigung bei der Prüfung der prozentualen Grenzen.

Einführung eines Ergänzungstatbestands zur Erfassung von Anteilswechseln bei Kapitalgesellschaften

Ebenso wird mit dem Gesetz ein weiterer Ergänzungstatbestand hinsichtlich des Gesellschafterbestands von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften eingeführt (§ 1 Abs. 2b GrEStG). Zur Missbrauchsverhinderung gilt zukünftig auch bei Kapitalgesellschaften, dass der Verkäufer von Anteilen mit mehr als zehn Prozent und für mindestens zehn Jahre an der Gesellschaft beteiligt bleiben muss, um bei einer Anteilsübertragung keine Grunderwerbsteuer auszulösen. Die Kapitalgesellschaft, die das inländische Grundstück hält, ist hierbei selbst Steuerschuldnerin im Falle des Anfalls von Grunderwerbsteuer.

Einführung einer Börsenklausel im Kontext von Änderungen des Gesellschafterbestands

Auf Initiative des Finanzausschusses des Deutschen Bundestags wurde das Grunderwerbsteuergesetz um eine Börsenklausel (§ 1 Absatz 2c GrEStG) ergänzt. Dadurch soll verhindert werden, dass Anteilsübertragungen, die auf Grund eines Geschäfts über eine anerkannte Börse erfolgen, Grunderwerbsteuer auslösen.

Grundstücksübertragungen zwischen Gesellschafter und dessen Personengesellschaft

In § 5 und § 6 GrEStG werden die Befreiungen von der Grunderwerbsteuer bei Grundstücksübertragungen zwischen dem Gesellschafter und seiner Personengesellschaft geregelt. Voraussetzung ist hier die Einhaltung von bestimmten Vor‐ und Nachbehaltensfristen. Bislang betrugen diese Fristen fünf Jahre. Mit der Neufassung des Gesetzes werden die bisherigen Fristen in § 5 Abs. 3 und § 6 Abs. 3 Satz 2 GrEStG auf zehn Jahre verlängert. Außerdem wird in § 6 Abs. 4 GrEStG ein neuer Tatbestand eingeführt, der eine Vorbehaltensfrist von 15 Jahren vorsieht. Mit der Vorschrift soll der zeitlich gestreckte Erwerb von Anteilen an einer Grundstücks-Personengesellschaft, der darauf ausgerichtet ist, Steuervergünstigungen zu erzielen, erheblich erschwert werden.

Fazit

Insgesamt wird durch die Reform die Komplexität des Grunderwerbsteuerrechts weiter erhöht, sodass vor Anteilsübertragungen eine Einzelfallbetrachtung auch unter Berücksichtigung früherer Übertragungen unerlässlich ist.

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